大規模修繕 業者の選び方

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大規模修繕

修繕するタイミング

建物の修繕で最も大事な事は「予防保全」です。

建物を長期的に維持するには計画的に修繕を繰り返すことが大切です。

国土交通省が2008年6月に「長期修繕計画標準様式」を発表しています。分譲マンションではそれを基本とした計画の作成やチェックがされています。それにならい大きな建物では、規模や仕様にもよりますが修繕計画を立てた上で積立計画を立てておくことをお勧めします。

大規模修繕できる業者選び

お金をかけて修繕するのですから失敗したくないですよね。大規模となれば尚更です。

インターネットで「大規模修繕」と検索すると、コンサル会社と管理会社の情報がたくさん出てきます。分譲マンションでは管理組合がコンサルタントを選び、コンサルタントが施工会社の選定をしてくれます。

入居者数の多いマンションでは、各人が様々な考えをされているので、管理組合の責任で修繕し失敗すると大変なトラブルに発展するかも知れません。ですので、第三者を入れ過半数による総意で信頼できる施工会社を決め、修繕をすすめる方法がとられています。

では、自社物件をお持ちの社長さんや、賃貸マンションのオーナーの皆さんはどのように失敗しない施工会社を見つければよいのでしょうか?

失敗しない業者選び① 建設業許可の有無と建設業の種類を確認!

・500万円を超える工事の場合、建設業の許可が必要です

・4000万円を超える工事の場合は、特定建設業の許可をもっている施工会社に依頼しましょう。

建設業の許可は3年毎に更新の手続きをしなければなりません。

資格者の届け出や工事請負報告、経営審査等の会社として健全であることを報告する義務があります。更新されていない会社などは注意しましょう。許可番号の前の(般・28)などの記載は、平成28年に更新されたということを表しています。この数字が3年以内でない業者には注意しましょうということです。

また、いつも贔屓にしている大工さんや電気屋さんに大規模のことを任せるのは危険です。お付き合いがあるところやお知り合いをかき集めて工事してもらったというお話も伺いますが・・・

「手抜きをされた気がするが、知り合いなのでかえって何も言えない。」

「金銭が絡み、その後の付き合いもギクシャクしてしまった。」

などという言葉を聞くことも少なくはありません。

大規模工事を依頼したばかりに、小さな工事で迅速に対応してくれていたお抱え大工さんや電気屋さんを失ってしまうことになります。専門工事はいつものところに任せるのが安くて安心ですからね。

大規模修繕は金額も工事規模も大きくなるので、大工さんとの信頼関係だけで行うのは危険です。

失敗しない業者選び② 有資格者の有無

色々な工事で色々な職人が絡む場合は、1級もしくは2級の施工管理技士や、1級建築士・2級建築士が在籍している施工会社を選びましょう。

クロス工事のみなど、専門の職人だけで済む工事の場合は監理者を置く必要はありませんが、色々な工事が絡む場合は総合的に現場の状態を判断してくれる人が必要です。

また塗装の場合は1級建築塗装技能士、防水の場合は1級塩ビシート防水施工技能士、1級ウレタン防水施工技能士、コーキングの場合は1級シーリング防水施工技能士など、工事する項目の技術資格を持った職人がいるかどうかも判断基準に加えてみましょう。

失敗しない業者選び③ 修繕工事施工実績の有無

賃貸マンション等での修繕工事の場合、新築とは違い入居者が生活しながらの工事になります。工場・倉庫では業務が行われている中での修繕工事になります。病院や店舗では利用者の安全を図りながら工事することが必要になります。

新築工事では作業効率を優先できますが、修繕工事では入居者や従業員、流通車両、利用者の安全の確保、通常業務になるべく支障が無いようにしなければなりませんし、病院では入院患者に負担がないよう努めなければなりません。

一見考えれば分かるようなことですが、新築専門の施工会社には一番難しいのです。業務中、全員が譲り合いながら工事をするのでは工期が延び、気も遣います。新築専門の職人にとってはデメリットに感じることばかりなのです。

修繕工事になれている職人を持っている会社を選ぶと、工事内容・施工中の注意事項の情報共有を徹底しているのでトラブルを防止できるでしょう。

失敗しない業者選び④ 大規模修繕瑕疵保険の有無

延床㎡が500㎡以上、または総階数が4階以上なら大規模修繕瑕疵保険へ加入できるか確認しましょう。検査機関による検査に合格しなしと保険加入できませんが、加入しておけば施工会社が万が一倒産しても、瑕疵がある補修費用は瑕疵保険が使えますし、第三者による検査機構の検査を受けている工事であれば安心です。

 

最後に・・・

建物のビジョンを考えること

修繕したいと考える時、おそらく漠然としたビジョンはお持ちでしょうが、具体的にしておくと相見積もりを取る際も、どの業者が一番希望を実現してくれるかという判断基準になると思います。

・あと何十年この建物を使いたいか。

・快適性を求め万全のメンテをするのか。

・おしゃれな外観にして集客アップしたい。

・断熱改修で省エネ化したい。

・少し不便はあっても、ほどほどのメンテで我慢する。

など・・・

維持管理のグレードや目標、方向性が決まっていないと計画が散漫になります。結局無駄な修繕や作業を繰り返してしまうことになりかねません。優先してすべき修繕項目は何なのか考えることも勿論必要ですが、長期的な計画で修繕と改修をうまく取り入れて建物を維持していきましょう。

 

 

修繕,業者選び

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